투자란 무엇일까?(feat. 부동산)

일반적으로 투자란, 미래에 더 큰 구매력을 얻기 위해 현재의 구매력을 일부 포기하는 행위를 말한다. 이 정의에 따르면 경제주체가 예금, 적금, 주식, 채권, 파생상품, 원자재, 부동산 및 기타 실물자산/금융자산을 구입하여 보유하는 것을 투자라 할 수 있고, 경영학과에서 가르치는 재무관리나 투자론 수업에서는 이 관점을 채택한다.

그러나 경제학에서는 의미가 약간 다르다. 미시경제학에서는 재화 또는 서비스의 산출을 위해 노동 이외의 재화(특히 생산설비)를 투입하는 행위를 투자라고 하며, 거시경제학에서는 이 전통적인 투자의 개념과 함께, 기업이 생산활동을 위하여 (노동자에게 지급하는 임금 이외에) 지출하는 금액을 투자로 정의한다.

따라서 경제학의 관점에서 주식의 구입은 그 자체로는 미시적으로든(개별기업의 생산량) 거시적으로든(국민경제의 산출량) 투자라고 할 수 없으며, 주식의 발행으로 자금을 조달한 기업이 이를 생산에 사용할 때 비로소 투자라고 할 수 있다.

 

하지만 사실 우리가 궁금한건 이런 용어적 해설이 아니다(관련 학부생은 다르겠지만),

우리의 관심은, 우리가(민간인이) 하는 투자는 어떤것이 있고, 각각 어떤 특성을 지녔으며, 장단점이 무엇인가, 그리고

궁극적으로는 <그래서 얼마나 수익을 낼 수 있는가?> 일 것이다.

 

그리고 누구나 알고있듯 마지막질문에의 정답은 없다.

다만 각 투자상품의 특징과 원리, 장단점을 면밀히 파악하고 나에게 가장 유리한 투자를 시행했을때

우리는 '수익' 이라는 단어에 가까워 질 수 있다고 장담은 할 수 있다.

 

그렇다면 투자의 종류는 무엇이 있고 어떤 특징을 가지는지 면밀히 알아가보자

 

먼저 투자의 종류이다.

 

투자는 크게보았을때 두가지로 나누어 볼 수 있겠다. 실물투자와 금융투자

실물투자는 흔히들 알고 있는 부동산투자라고 생각하면 쉽다, 그리고 부동산투자에도 종류가 어려가지가 있는데

크게보면 두가지로 압축된다.

 

1. 시세차익을 노린 투자

말그대로 매매를 통해 시세차익을 얻기 위한 투자로, 주로 아파트, 빌라 같은 주택을 대상으로 이루어지는 경우가 많다.

분양을 통해 신축 아파트를 분양받아 프리미엄을 붙여 분양권 또는 실물아파트를 거래해서 차익을 얻거나,

경매로 나온 물건을 시세보다 낮은 가격에 취득해 정비를 하고 시세에 준하는 가격에 매각을 하는경우.

단순히 저렴하게 나온 물건을 잡거나 토지나 주택 입지의 미래 가치를 보고 구매하여 추후 매각하는경우 등

일반적으로 우리가 상상하기 쉬운 투자방법이다.

 

2. 임대수익을 노린 투자

임대수익의 경우 일반주택보다는 수익형 부동산, 즉 오피스텔 원룸 또는 상가건물 등에서 많이 이루어지는 투자이다.

오피스텔이나 원룸, 상가 등을 매입하여 세를 주고 그를 통한 수익을 노린 투자방법이다. 가장 일반적으로는 월세를 생각하면 될 것이고, 대한민국만의 특징적인 전세도 이에 해당한다. 전세를 통해 소득을 발생시키는게 가능한가?, 전세보증금은 입주자가 추후 계약만료시에 돌려주어야 하는것 아닌가? 라는 이야기를 할 수도 있는데, 전세를 놓아 받은 보증금을 안정적인 투자처 예를들면 정기예금 등에 투자하여 그로인한 이자소득을 발생시키는 경우가 일반적인 투자방법이고, 전세의 경우 시세차익을 얻기위해 취득한 부동산 또는 묵혀두어야 하는 부동산을 그 기간동안 수익을 발생시키기 위해 활용하는 방법중 하나이다.

 

그외에도 리츠(REITs)같은 상품도 있으나 이는 실물투자보다는 금융투자에 더 어울리는 상품이니 추후 설명하는것으로 하고, 그럼 부동산투자에는 어떤 특징이 있는지 알아보도록 하자.

 

 먼저 부동산시장은 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나이다.

이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다. 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며, 큰 금액을 번 경우에도 세액공제와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다. 그리고 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트 나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다

 

 또한 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇠적이다. 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯한 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에, 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다. 다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다.

그리고 토지의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 국가에 세금을 꼬박꼬박 내는 한 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다

 

또한 부동산투자는 기타 일반적인 금융투자상품들과 다르게 초기 투자자금이 비교적 많이 필요하고, 예측하기 어려운 대표격에 속한다. 때문에 전문가들 사이에서도 향후 폭등하리라는 의견, 폭락하리라는 의견, 현상유지할 것이라는 의견이 항상 공존하고 있다. 고로 부동산 매매에 대한 책임은 결국 본인이 지는 것이라는 것을 명심하고 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다. 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 양상이 천차만별이다. 각 분야의 전문가가 따로 있으며, 부동산 전문가를 구별해내기 위해서라도 기본적인 공부는 필요하다

 

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